Prestação de Financiamento Imobiliário

Prestação do financiamento imobiliário: como calcular no SFH e no SFI

O financiamento imobiliário financia o valor do imóvel menos a entrada. No sistema Price a parcela é PMT = PV · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ); no SAC, a amortização do principal é fixa em A = PV / n e os juros caem a cada mês. Exemplo: R$ 400.000 em 360 meses a 10% ao ano (≈ 0,7974% a.m.) dão PMT Price de ~R$ 3.510; no SAC a primeira parcela é ~R$ 4.302 e a última fica perto de R$ 1.120. O SAC paga menos juros no total, mas pesa mais no começo.

Contexto brasileiro: SFH, SFI, FGTS e teto de 30% da renda

O SFH (Sistema Financeiro da Habitação, Lei 4.380/1964) financia imóveis até R$ 1,5 milhão com teto regulado de TR + 12% ao ano e permite usar FGTS como entrada, amortização ou quitação. O SFI (Lei 9.514/1997) não tem teto de valor, mas as taxas são de mercado. A Caixa Econômica Federal, maior credora habitacional, adota SAC por padrão desde 2018; os bancos privados oferecem Price ou SAC. A parcela costuma estar limitada a 30% da renda familiar. Aplicações típicas: imóvel novo, usado, casa própria com FGTS, financiamento direto da incorporadora.

Perguntas frequentes

A parcela inclui seguros? Os contratos reais somam MIP/DFI (seguro de vida e de danos) e taxa administrativa; o CET (Custo Efetivo Total) consolida tudo — compare o CET entre bancos.

Ao amortizar antecipado, reduzir prazo ou parcela? Reduzir o prazo economiza mais juros; reduzir a parcela melhora o fluxo de caixa mensal. A lei proíbe multa de quitação antecipada em financiamentos regulados.

E a TR? A maioria dos contratos é nominal + TR; a Taxa Referencial está perto de zero há anos, mas pode voltar a ser positiva se a Selic continuar alta.