Calculadora cap rate de fundo imobiliario

Cap Rate (taxa de capitalização) em FII

O Cap Rate é o indicador internacional para medir o retorno de um imóvel em relação ao seu valor de mercado: Cap Rate = NOI (anual) / valor de mercado, onde NOI (Net Operating Income) é o aluguel já líquido de custos operacionais (condomínio, IPTU, manutenção, vacância), mas antes de dívida e imposto. Exemplo: NOI de R$ 12 milhões em um portfólio avaliado em R$ 150 milhões = 8,0% de cap rate. Para FIIs de tijolo no Brasil o padrão é de 6% a 9%, variando por setor: logística 7%–9%, lajes corporativas maduras 6%–8%, shoppings premium 7%–8,5%, hospitais/educacional 8%–10%.

A referência natural é a Selic mais o prêmio de risco. Com Selic a 10,5%, um imóvel a 8% de cap rate negocia abaixo da taxa livre de risco — só se justifica se houver valorização ou crescimento de aluguel no horizonte. Com Selic em queda para 7%, o mesmo 8% volta a ser atrativo. Cap Rate e DY (Dividend Yield) divergem: o DY usa o preço de mercado da cota do FII, enquanto o Cap Rate usa o valor patrimonial dos imóveis — o gap entre os dois revela o ágio ou deságio sobre o valor patrimonial (P/VP).

Aplicações práticas

Valuation de FII versus comprar imóvel direto, cruzamento com o múltiplo P/VP (FII com deságio pode entregar cap rate efetivo acima do nominal patrimonial), decisão de alocação entre renda fixa e imobiliário, comparação entre setores (logística vs lajes vs shopping) e cálculo reverso: a um cap rate alvo, qual o valor justo do portfólio?

Perguntas frequentes

Cap Rate ou Dividend Yield — qual usar? Os dois — eles respondem a perguntas diferentes. Cap Rate mede o retorno operacional do ativo; DY mede o retorno em caixa para o cotista a preço de mercado. O gap entre os dois revela o ágio/deságio do FII em relação ao patrimonial.

Dívida e IR entram na conta? O Cap Rate clássico exclui dívida (para manter neutralidade de alavancagem) e IR corporativo (FIIs são isentos, então não se aplica). Para comparações com alavancagem, use o Cash-on-Cash Return.

Cap Rate maior é sempre melhor? Não. Cap rates acima de 10% no Brasil costumam sinalizar risco alto: localização distante, inquilino único, contrato curto, problema estrutural. Cap rates baixos (5%–6%) em prime triple A refletem valorização implícita e segurança do inquilino.

O cap rate muda com o tempo? Sim — quando aluguéis são renegociados, vacância muda ou há reavaliação patrimonial. Relatórios trimestrais costumam divulgar o cap rate implícito de transações recentes e do portfólio.