Calculadora FII vacancia e renda do imovel

Vacância e perda de renda em FII

A vacância é a métrica operacional mais crítica de FIIs de tijolo (físicos — lajes corporativas, shoppings, logística, hospitais). Duas medidas complementares: vacância física = m² desocupado / m² total locável e vacância financeira = receita perdida / receita potencial em ocupação plena. Divergem quando áreas vagas tinham aluguel acima ou abaixo do mercado. Exemplo: um fundo com R$ 500.000/mês de aluguel potencial e 8% de vacância financeira perde R$ 40.000/mês, ou R$ 480.000/ano — impacto direto no rendimento distribuível.

Benchmarks por setor (2026): logística costuma operar com 3% a 8% de vacância (HGLG11, BTLG11), lajes corporativas em São Paulo com 18% a 25% pós-pandemia, shoppings premium com 4% a 7% (XPML11, VISC11), híbridos como KNRI11 com 6% a 10%. Os relatórios gerenciais mensais divulgam vacância física e financeira, "risco de locação" (contratos vencendo em <12 meses) e incentivos (carência, subsídio fit-out) que mascaram o aluguel efetivo.

Aplicações práticas

Análise de FII tijolo (estresse com vacância dobrando), ROI ajustado por vacância versus o nominal do prospecto, decisão de alocação setorial (logística vs lajes vs shopping), e acompanhamento da tendência ao longo de meses — vacância subindo 3 trimestres seguidos costuma anteceder corte de dividendo.

Perguntas frequentes

Vacância física ou financeira — qual importa mais? A financeira. Um fundo pode estar 90% locado fisicamente mas com 30% em "carência" (incentivo sem aluguel) — a vacância financeira é 30%, não 10%. Olhe sempre o número financeiro para fluxo de caixa.

A vacância derruba meu dividendo direto? Sim, quase 1:1 no curto prazo. FIIs distribuem ≥95% do lucro apurado; menos aluguel = menos lucro = menos dividendo. Alguns fundos suavizam com reserva, mas o efeito chega em 1–3 meses.

O que é "risco de locação"? É o percentual de contratos vencendo nos próximos 12 meses. Risco alto (>30%) sinaliza exposição a renegociações em valores potencialmente menores ou até perda de inquilino.

Shoppings funcionam diferente? Sim — têm vacância base baixa mas dependência grande da venda dos lojistas (aluguel variável). Em recessão, a vacância financeira sobe sem que a física se mova, porque a parte variável cai.