Calculadora FII vacancia e renda do imovel
Calcula a renda efetiva de um FII de tijolo a partir do aluguel teorico total e da taxa de vacancia em percentual do portfolio para informar a distribuicao real.
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Vacância e perda de renda em FII
Nenhum número operacional de um FII de tijolo (físico, com lajes corporativas, shoppings, logística ou hospitais) pesa mais que a vacância. Ela se mede de duas formas. A vacância física = m² desocupado / m² total locável, e a vacância financeira = receita perdida / receita potencial em ocupação plena. As duas se afastam quando a área vaga rendia mais ou menos que o aluguel de mercado. Pense num fundo com R$ 500.000/mês de aluguel potencial: a 8% de vacância financeira ele abre mão de R$ 40.000 por mês, R$ 480.000 no ano, e essa perda cai direto sobre o rendimento distribuível.
Onde costumam ficar esses números? Em 2026, a logística opera com 3% a 8% de vacância (HGLG11, BTLG11). Lajes corporativas em São Paulo seguem travadas em 18% a 25% no pós-pandemia. Shoppings premium ficam apertados, na faixa de 4% a 7% (XPML11, VISC11), e um híbrido como KNRI11 aterrissa em 6% a 10%. É no relatório gerencial mensal que tudo isso aparece: vacância física e financeira lado a lado, "risco de locação" (contratos vencendo em <12 meses) e os incentivos como carência e subsídio fit-out, que mascaram o aluguel de fato recebido.
Aplicações práticas
Serve para estressar um FII de tijolo perguntando o que acontece se a vacância dobrar, para comparar um ROI ajustado por vacância contra o número mais otimista do prospecto e para escolher entre setores ao pesar logística, lajes e shopping. Acompanhar a tendência mês a mês também conta. Quando a vacância sobe três trimestres seguidos, costuma vir um corte de dividendo.
Perguntas frequentes
Vacância física ou financeira — qual importa mais? Fique com a financeira. Um fundo pode estar 90% locado fisicamente e ainda ter 30% em "carência," período sem cobrança de aluguel, o que faz a vacância financeira ser 30%, e não 10%. Para qualquer coisa de fluxo de caixa, é esse número financeiro que você lê.
A vacância derruba meu dividendo direto? No curto prazo, quase um para um. FIIs distribuem pelo menos 95% do lucro apurado, então menos aluguel significa menos lucro e um pagamento menor. Alguns fundos seguram reserva para suavizar a distribuição, mas o impacto costuma aparecer em 1–3 meses.
O que é "risco de locação"? É a parcela de contratos que vencem nos próximos 12 meses. Quando esse número fica alto (>30%), o fundo encara renegociações que podem fechar em valores menores, ou pode perder o inquilino de vez.
Shoppings funcionam diferente? Funcionam. A vacância base costuma ser baixa, mas boa parte da receita depende de quanto os lojistas vendem, já que parte do aluguel é variável. Na recessão, a vacância financeira sobe enquanto a física fica parada, simplesmente porque essa fatia variável encolhe.
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