ITBI por Município
Calcula ITBI sobre transmissão de imóvel (alíquota típica 2% a 3%).
ITBI (R$)
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ITBI: como a alíquota é aplicada
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóvel, e cada cidade fixa a sua alíquota. A fórmula é ITBI = base · alíquota. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília cobram 3% (Lei 11.154/91 em SP); cidades menores ficam na faixa de 1–2%. A base é o maior valor entre o que foi declarado na transação e o valor venal do imóvel, que cada município avalia do seu jeito. Veja um apartamento de R$ 300.000 a 3%: dá R$ 9.000 de ITBI, pago na hora da escritura e cobrado antes do registro.
Contexto brasileiro
Em 2024 o STF (RE 1.412.236, tema 1.113) freou os municípios: a prefeitura não pode buscar referência diferente do valor venal do IPTU para inflar a base. Doação não tem ITBI; nela incide o ITCMD, que é estadual. Ao planejar uma compra, parta do princípio de que ITBI, escritura e registro juntos somam cerca de 5% do valor do imóvel. O tributo também pesa em holdings patrimoniais, porque a integralização de imóveis no capital social pode ser isenta (art. 156, § 2º, I da CF) quando a atividade não é preponderantemente imobiliária.
Perguntas frequentes
Posso pagar ITBI pelo valor de transação menor? Só se ele superar o venal do município. Quando não supera, prevalece o maior valor, dentro do teto do venal do IPTU fixado pelo STF.
Quem paga o ITBI? Por lei, o comprador. As partes podem combinar outra coisa no contrato, mas esse acordo não vale perante o fisco.
Imóvel financiado é isento? Não. O ITBI continua devido na compra pelo SFH, ainda que algumas cidades deem desconto no primeiro imóvel da faixa popular.
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Carga de Separação da Junta
Calcula a carga externa que provoca a separação (abertura) de uma junta aparafusada, P_0 = F_i ÷ (1 − C), a partir da pré-carga F_i (N) e da constante de rigidez da junta C. A carga de separação é o valor da carga externa de tração no qual a compressão entre as peças unidas se anula completamente — o ponto em que a junta começa a ABRIR. Abaixo dela, as peças permanecem comprimidas e a junta se comporta de forma 'inteligente' (o parafuso sente apenas C·P da carga externa, com pequena variação de tensão); ACIMA dela, as peças se separam, e a partir daí TODA a carga externa adicional vai direto para o parafuso (que passa a sofrer a carga inteira, com risco de fadiga severa e falha). A separação da junta é, portanto, uma condição que o projeto deve EVITAR com folga: aplica-se um fator de segurança contra a separação (a carga de separação deve ser bem maior que a carga externa máxima esperada). A fórmula mostra que a carga de separação cresce com a pré-carga (juntas bem apertadas separam mais tarde) — outra razão para usar pré-cargas altas. A separação também causa vazamentos (em juntas com vedação), perda de rigidez e afrouxamento. Garantir que a junta nunca separe sob a carga de serviço é um critério fundamental de projeto de uniões aparafusadas. Informe a pré-carga e a constante de rigidez.
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Calcula o fator de segurança contra a ruptura por tração de uma camada de reforço geossintético, FS = T_adm ÷ T_req, a partir da resistência à tração admissível do geossintético T_adm (kN/m, a resistência última já reduzida pelos fatores de fluência, dano de instalação e degradação) e da tração requerida T_req (kN/m, a força que o solo solicita naquela camada). Este é o critério de verificação final do dimensionamento de uma camada de reforço: a resistência disponível (admissível) precisa superar a solicitação (requerida) com uma margem de segurança adequada. As normas de solo reforçado exigem fatores de segurança contra a ruptura por tração tipicamente da ordem de 1,3 a 1,5 (já que muitas incertezas — fluência, dano, degradação — já foram cobertas pelos fatores de redução parciais embutidos na T_adm). Se o FS for menor que o exigido, escolhe-se um geossintético mais resistente, reduz-se o espaçamento entre camadas (diminuindo T_req em cada uma) ou ambos. Além da ruptura por tração (este cálculo), o projeto de solo reforçado verifica também a estabilidade ao ARRANCAMENTO (ancoragem suficiente), a estabilidade INTERNA (superfícies de ruptura cortando os reforços), a estabilidade EXTERNA (deslizamento, tombamento e capacidade de carga do maciço como um todo) e as deformações. Este FS de ruptura é uma das verificações fundamentais. Informe a resistência admissível e a tração requerida.
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