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Pré-financiamento: poupar a entrada do imóvel

No Brasil, o financiamento habitacional SBPE/SFH normalmente limita o LTV a 80% do imóvel avaliado, exigindo 20% de entrada à vista. O problema do pré-financiamento se divide em dois: (1) quanto tempo leva para poupar a entrada via VF = PMT × ((1+i)^n − 1) / i e (2) qual será a parcela mensal pela Tabela Price (parcela fixa) ou SAC (parcela decrescente, menos juros totais). A Caixa Econômica Federal é a principal credora, seguida por Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

O Conselho Monetário Nacional (Res. 4.292/2013) recomenda que a parcela fique abaixo de 30% da renda familiar — a maioria dos bancos aplica isso como teto rígido na análise de crédito. O saldo do FGTS pode ser usado para a entrada, amortização parcial ou abatimento de parcelas (a cada 2 anos), encurtando bastante a fase de poupança. Some os custos de fechamento à meta: ITBI 2% a 3% do valor do imóvel (varia por município) e cartório/registro em torno de 1%, totalizando aproximadamente 5% em taxas iniciais além da entrada.

Aplicações

Usado para planejar o prazo de poupança do primeiro imóvel, simular Price vs SAC, validar o comprometimento da renda na regra dos 30%, incluir o FGTS na entrada e contabilizar ITBI e cartório que costumam surpreender o comprador no fechamento.

Perguntas frequentes

Price ou SAC? SAC paga menos juros totais e a parcela cai ao longo do tempo, mas começa mais alta — útil se a renda for estável ou crescente. Price tem parcela fixa, mais fácil de orçar, porém mais cara no total.

O FGTS cobre a entrada inteira? Sim, se o saldo for suficiente e o imóvel se enquadrar no SFH (urbano, residencial, valor dentro do teto do programa — hoje R$ 1,5 milhão na maioria dos estados).

Qual o custo real além do preço? Entrada + ITBI (2% a 3%) + cartório/registro (~1%) + seguros (MIP/DFI) embutidos na parcela + tarifas mensais do banco. Reserve pelo menos 5% além do valor do imóvel para o fechamento.