Calculadora de Yield FII (rendimento mensal)

Como avaliar um FII

Os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são obrigados pela Lei 8.668/1993 a distribuir no mínimo 95% do lucro contábil semestral aos cotistas, na prática pago mensalmente. Duas métricas centrais: Dividend Yield = (dividendo mensal × 12) / preço da cota, expresso ao ano; e razão CDI = DY / CDI, que indica se o fundo bate a renda fixa de referência. Um dividendo mensal de R$ 0,85 numa cota de R$ 100 rende 10,2% ao ano — com CDI a 10,5%, isso é 97% do CDI bruto, mas o FII é isento de IR para pessoa física, então no líquido o FII vence.

Yields mensais típicos ficam entre 0,5% e 1,0% (6% a 12% ao ano). Qualquer coisa muito acima dessa faixa geralmente sinaliza problema: vacância de inquilino, ganho não-recorrente insustentável ou erosão do principal via distribuição patrimonial. Sempre leia o relatório gerencial — taxa de vacância, prazo médio de locação e qualidade de crédito dos inquilinos — antes de extrapolar o yield.

Tipos de FII e tributação no Brasil

Os FIIs se dividem em quatro tipos principais: tijolo (físicos — shoppings como XPML11, lajes corporativas como HGRE11, logística como HGLG11); papel (recebíveis — fundos lastreados em CRI/CRA, como MXRF11, KNCR11); híbrido (mistos); e fundo-de-fundos (FoF, que carrega outros FIIs — RBRF11, HFOF11). Regras tributárias (vigentes em 2026, sob revisão pela reforma tributária): dividendos são isentos de IR para pessoa física se o fundo tem ≥50 cotistas, o investidor detém <10% e as cotas são negociadas em bolsa; o ganho de capital na venda das cotas é tributado em 20% independente do prazo, sem isenção mensal (diferente das ações). O IFIX é o índice dos FIIs mais líquidos. Maiores fundos por patrimônio: KNRI11, HGLG11, MXRF11, BTLG11. FIIs não são cobertos pelo FGC.

Perguntas frequentes

Por que o yield de FII é cotado ao mês? Porque a distribuição é mensal, alinhada ao planejamento de renda passiva do investidor. Para comparar com CDI ou Selic (ao ano), multiplique por 12. O yield composto (1+m)^12 − 1 é ligeiramente maior, mas raramente reportado.

A isenção de IR é garantida para sempre? Não. As discussões da reforma tributária 2025–2026 incluíram propostas de tributar dividendos de FII entre 5% e 15%. No momento a isenção segue valendo, mas confira a regra atual antes de basear planos longos nela.

Yield maior = fundo melhor? Não. Yield sem contexto é perigoso. DY mensal de 1,5% pode sinalizar vacância chegando, renegociação de locação ou amortização sendo paga como "dividendo". Cheque o P/VP (preço sobre valor patrimonial): cerca de 1,0 é justo; abaixo de 0,85 sugere ceticismo do mercado; acima de 1,15, prêmio por qualidade ou especulação.

FII versus comprar imóvel direto? O FII oferece liquidez (negociação na B3), gestão profissional, diversificação geográfica e por inquilino, e ticket de entrada baixo (uma cota, não um apartamento). O imóvel direto oferece alavancagem (financiamento), valor de uso e zero risco de gestão. A maioria dos brasileiros mirando independência financeira (FIRE) usa FIIs como pilar de renda passiva.