Yield Ajustado por Vacância

Yield ajustado por vacância

O yield publicado parte do princípio de que o imóvel está sempre alugado. Na prática quase nunca está, então a versão realista desconta a vacância que você de fato espera: yield ajustado = yield × (1 − vacância%). Pegue um yield bruto residencial de 6,0%. Suponha 10% de vacância, o que dá perto de 1,2 mês por ano com o imóvel vazio quando você conta os intervalos entre inquilinos, e o que você ganha de verdade cai para 5,4%. Some os custos operacionais a isso e chega num número ajustado por vacância e despesa, bem mais próximo do que cai na conta.

No residencial brasileiro a vacância costuma rodar entre 8% e 12% ao ano, ou cerca de 1 a 2 meses entre inquilinos. O comercial é bem mais instável e pode passar de 20% numa recessão. A exceção é o ativo premium "estabilizado", aquele de boa localização, inquilino premium e contrato longo, que tende a ficar abaixo de 5%. Faça o que fizer, busque o histórico de vacância nos próprios registros do imóvel ou, no caso de REITs/FIIs, no relatório gerencial trimestral. É o número que o iniciante mais ignora.

Aplicações comuns

Serve para fazer um underwriting honesto antes de comprar, fugindo da armadilha do yield bruto. Ajuda também na análise de REIT/FII, em que a taxa de ocupação sai a cada trimestre e a maioria dos gestores separa vacância física da financeira. E entra na precificação do seguro garantia de aluguel, já que o prêmio do segurador acompanha os dados regionais de vacância. Vale citar mais um caso: a negociação de locação corporativa. Um inquilino que assina 5 anos com leve desconto pode render mais que uma sequência de contratos residenciais de 12 meses, cada um carregando 10% de vacância.

Perguntas frequentes

Vacância física e vacância financeira? A física é o % de área desocupada. A financeira é o % da receita potencial que você perde, e inclui descontos, inadimplência e carência. Para FIIs a financeira é a métrica mais honesta, e ela aparece no relatório gerencial.

Como estimar vacância de um imóvel que ainda não comprei? Peça ao corretor o histórico do prédio, olhe relatórios de mercado locais como Secovi, Buildings, JLL ou CBRE e, se nenhum dado firme aparecer, recorra a um 10% conservador.

Seguro garantia de aluguel elimina o risco de vacância? Não. Ele paga pela inadimplência do inquilino enquanto o contrato está em vigor, mas não cobre o intervalo até o próximo inquilino entrar. O período de troca ainda fica por sua conta.