Yield Ajustado por Vacância
Calcula yield líquido considerando taxa de vacância e custos operacionais.
Yield ajustado
—
Yield ajustado por vacância
O yield publicado parte do princípio de que o imóvel está sempre alugado. Na prática quase nunca está, então a versão realista desconta a vacância que você de fato espera: yield ajustado = yield × (1 − vacância%). Pegue um yield bruto residencial de 6,0%. Suponha 10% de vacância, o que dá perto de 1,2 mês por ano com o imóvel vazio quando você conta os intervalos entre inquilinos, e o que você ganha de verdade cai para 5,4%. Some os custos operacionais a isso e chega num número ajustado por vacância e despesa, bem mais próximo do que cai na conta.
No residencial brasileiro a vacância costuma rodar entre 8% e 12% ao ano, ou cerca de 1 a 2 meses entre inquilinos. O comercial é bem mais instável e pode passar de 20% numa recessão. A exceção é o ativo premium "estabilizado", aquele de boa localização, inquilino premium e contrato longo, que tende a ficar abaixo de 5%. Faça o que fizer, busque o histórico de vacância nos próprios registros do imóvel ou, no caso de REITs/FIIs, no relatório gerencial trimestral. É o número que o iniciante mais ignora.
Aplicações comuns
Serve para fazer um underwriting honesto antes de comprar, fugindo da armadilha do yield bruto. Ajuda também na análise de REIT/FII, em que a taxa de ocupação sai a cada trimestre e a maioria dos gestores separa vacância física da financeira. E entra na precificação do seguro garantia de aluguel, já que o prêmio do segurador acompanha os dados regionais de vacância. Vale citar mais um caso: a negociação de locação corporativa. Um inquilino que assina 5 anos com leve desconto pode render mais que uma sequência de contratos residenciais de 12 meses, cada um carregando 10% de vacância.
Perguntas frequentes
Vacância física e vacância financeira? A física é o % de área desocupada. A financeira é o % da receita potencial que você perde, e inclui descontos, inadimplência e carência. Para FIIs a financeira é a métrica mais honesta, e ela aparece no relatório gerencial.
Como estimar vacância de um imóvel que ainda não comprei? Peça ao corretor o histórico do prédio, olhe relatórios de mercado locais como Secovi, Buildings, JLL ou CBRE e, se nenhum dado firme aparecer, recorra a um 10% conservador.
Seguro garantia de aluguel elimina o risco de vacância? Não. Ele paga pela inadimplência do inquilino enquanto o contrato está em vigor, mas não cobre o intervalo até o próximo inquilino entrar. O período de troca ainda fica por sua conta.
Ferramentas Relacionadas
Rendimento de Queijo (Fórmula de Van Slyke)
Estima quantos quilos de queijo saem de 100 kg de leite pela fórmula de Van Slyke: soma-se 93% da gordura do leite ao teor de caseína, desconta-se 0,1 ponto de perda para o soro, multiplica-se por 1,09 para incluir o sal e as cinzas retidos na massa, e divide-se tudo por (1 menos a umidade do queijo). O resultado é o rendimento teórico, a referência contra a qual se mede a perda real da fábrica: diferença acima de meio ponto entre o teórico e o balanço de tanque quase sempre é gordura escapando no soro ou corte da coalhada fora do ponto. Repare que a umidade entra no denominador e domina o resultado — o mesmo leite rende 11,2 kg num queijo de massa mole com 45% de umidade e apenas 9,5 kg num queijo duro com 35%, e essa diferença é água, não sólidos, então rendimento alto sozinho não significa processo melhor. Foi adotada a forma clássica de Van Slyke, com o coeficiente 0,93 de retenção de gordura e o fator 1,09; laticínios costumam recalibrar esses dois números para o próprio processo, e em leite padronizado por ultrafiltração a fórmula subestima o rendimento. Informe a gordura e a caseína do leite e a umidade desejada do queijo.
Calculadora de Dividend Yield do Euro Stoxx 50
Calcula o dividend yield percentual medio para o indice Euro Stoxx 50.
Dividend Yield (DY)
Calcule o dividend yield (DY) de uma ação dividindo os proventos pagos no ano pelo preço atual. Descubra em segundos quanto um papel rende em dividendos.
Calculadora FII vacancia e renda do imovel
Calcula a renda efetiva de um FII de tijolo a partir do aluguel teorico total e da taxa de vacancia em percentual do portfolio para informar a distribuicao real.
Calculadora de Yield do Treasury 10 anos dos EUA
Calcula o yield aproximado do Treasury 10 anos a partir do preco e cupom.
Razão de Sterling
Calcula a razão de Sterling, uma medida de desempenho ajustada pelo drawdown. Ela divide o retorno por uma medida de quanto a carteira costuma cair de pico a vale, premiando estratégias que entregam retorno sem grandes tombos. A ferramenta mostra duas versões: a moderna, que usa o excesso de retorno sobre a taxa livre de risco dividido pelo drawdown médio, e a original de Deane Sterling Jones, que soma uma constante de dez por cento ao denominador. Informe o retorno anualizado, a taxa livre de risco e o drawdown máximo médio anual.
Os resultados desta ferramenta têm caráter apenas informativo e educativo e não constituem aconselhamento profissional, financeiro, médico, jurídico, tributário ou contábil. Confirme decisões importantes com um profissional qualificado e fontes oficiais.